Schlagwort: Baupolizei

Lange hat man sich in Deutschland gegen die Wolkenkratzer gesträubt — gegen diese Bauwerke, die gleich Kirchtürmen zum hohen Himmel streben und doch nichts weniger wollen, als gerade das menschliche Gemüt zum Himmel aufzuheben. Ganz sicher waren es in Deutschland Rücksichten auf die Schönheit des Stadtbildes, die da in erster Reihe bestimmten; die Baupolizei mit ihren Gründen kam erst hinterher; sie wollte Licht, Luft und Sonne nicht durch die hohen Wände versperrt haben. Das hatte sie dann in ein schönes „System“ gebracht; die Breite der Strasse sollte das Mass für die Häuserhöhen abgehen; an schmalen Strassen musste man niedrig bauen, an breiten konnte man höher streben; die Sonne sollte eben unter allen Umständen doch ihren Weg in die Häuserzeilen hineinfinden. Nun hätte man meinen sollen, an offenen weiten Plätzen sollte man doch bauen können, so hoch man wollte, aber nein; 4 oder 5 Stockwerke hoch durfte man überhaupt nirgendwo neu bauen — das war gegen die ganze Richtung.

Dabei gibt es in allen alten Städten aus früheren Zeiten Häuser genug, die man getrost als Wolkenkratzer aufnehmen kann.

Am Markt in Nürnberg, in Breslau am Ring und sonstwo stehen sie heute noch reihenweise; Albrecht Dürer baute sich sein eigenes Haus schöne volle fünf Stockwerke hoch. Die Umstände zwangen eben damals die Baulustigen dazu, in die Höhe zu bauen, weil die Festungsgürtel die Städte einschnürten. In der Neuzeit fiel das zum grössten Teil weg; nun hatte man Raum in der Ebene, warum da in die Luft hinein übertrieben bauen.

Heute haben sich die Umstände nun wieder geändert; jetzt ist es der geschäftliche Verkehr, der in den grossen Städten sich drängt: er will alle Geschäftsräume so dicht wie möglich beisammen haben; wohnen mögen die Leute dann immerhin, wo sie wollen, draussen ist Licht, Luft und Sonne. Diese Rücksicht, auf den Geschäftsverkehr war es ja auch, was dem „Wolkenkratzer“ die Daseinsberechtigung gab. Schon in den alten Seestädten, in Hamburg, Danzig, Amsterdam, Rotterdam, London rückten die Geschäftshäuser an den Hafenstrassen eng zusammen und strebten dafür hoch auf. Als Schinkel in jungen Jahren auf seiner Studienreise in London im Themsehafen landete, war das erste, was dem jungen Baukünstler in die Augen und auf die Seele fiel, wie so unerhört hohe Häuser ringsum standen!

Deutsch-Amerikaner

Eine schwierige Frage, die sich gleich beim ersten Wichtigkeit Grundrißentwurf in den Vordergrund drängt, ist die des  guten Eintritts in das Haus. Die Art, wie man sich nähert, wie man ins Haus selbst gelangt, wo sich Besucher, während sie gemeldet werden, aufhalten, alles das erfordert sorgfältigste Erwägung. Der Eingang braucht nicht immer an der Straßenseite des Hauses zu liegen, er kann ebensogut seitlich angebracht werden. Immerhin soll für den Herankommenden kein Zweifel bestehen, wo er in das Haus gelangt. Den Eingang an die Rückseite zu legen, ist auf alle Fälle zu verwerfen.

Handelt es sich um ein sehr großes Haus, so ist zuerst Vorfahrt zu entscheiden, ob eine Wagenvorfahrt angelegt werden soll oder nicht. Eine solche setzt einen gehörig befestigten Zufahrtweg zum Hause voraus. Es muß dabei natürlich Vorsorge getroffen werden, daß die Wagen im Kreise herumfahren können, um wieder zum Ausgange zurückzukommen. Da heute mit den unter Umständen großen und langen Kraftwagen gerechnet werden muß, ist das nicht immer so einfach. Damit ein größerer Kraftwagen wenden kann, muß der äußere Rand des Weges einen Kreis von mindestens 14 Meter Durchmesser einhalten. Nicht immer wird man den nötigen Raum zur Verfügung haben, besonders wenn das Haus vorn an der Bauflucht liegt. In diesem Falle kann man sich aber mit zwei Toren, einem Einfahrts- und einem Ausfahrtstore, behelfen. Es ist ratsam, eine Vorfahrt wegen der Gäste auch dann für Kraftwagen einzurichten, wenn der Bauherr selbst nur einen Pferdewagen benutzt.

Pförtnerhaus Falls sich das Haus auf einem größeren Grundstück und etwas entfernt von der Umwehrung befindet, ist immer ein Pförtnerhaus am Eingang nötig. Der Pförtner öffnet dann beim Nahen des Wagens das Tor, worauf der Wagen bis vor die Haustüre fahren kann. Liegt das Haus jedoch ziemlich nah an der Umwehrung, so wird das Tor von der im Hause wohnenden Dienerschaft geöffnet, wobei der Wagen freilich warten muß, bis der Diener nach dem überdeckte Tor geeilt ist. Eine Vorfahrt erfüllt ihren Zweck erst dann Vorfahrt vollkommen, wenn sie überdeckt ist. Denn man will bei regnerischem Wetter trockenen Fußes aus dem Wagen in das Haus gelangen. Immerhin ist nicht zu verkennen, daß eine überdeckte Vorfahrt ein ziemlich kostspieliger Bauteil wird, der sich nur bei großen Häusern rechtfertigen läßt. Wenn aber die Vorfahrt nicht überdeckt und überhaupt die beste Art der Ausführung nicht angewendet werden soll, so ist es besser, ganz auf sie zu verzichten. Die ganze Aufgabe wird durch solchen Verzicht ungemein vereinfacht: statt des Tores genügt eine Gartenpforte, statt des ordnungsmäßig befestigten Fahrweges ein Gartenweg. Unter Umständen kann man einen bedeckten Gang von der Straße nach dem Hause bauen, der dann die Vorfahrt überhaupt entbehrlich macht. Statt seiner mag auch, wie in Abb. 56 geschehen, ein Laubengang angelegt werden, der, wenn er mit immergrünen Pflanzen umrankt ist, zur Not auch als Schutz genügt, jedenfalls aber einen sehr reizvollen Hauseingang schafft.

Die Baupolizei verlangt, wenn das Gebäude eine gewisse Strecke (in der Regel 30 m, das ist die Tragweite der Feuerspritze) von der Straße entfernt liegt, eine Zufahrt; diese braucht jedoch nicht durchaus fahrwegmäßig befestigt zu sein; und es genügt baupolizeilich auch ein pfortenähnliches Gartentor von nur 2,30 m Breite.

Für die gute Überwachung des Zugangs ist es höchst erwünscht, daß die Dienerschaft vom Hause aus die Gartenpforte übersehen kann. Diese Pforte ist meist mit einem elektrischen Öffner versehen, der vom Hause aus bedient wird. Es ist nun für den Dienstboten, bevor er öffnet, nötig, zu erkennen, wer an der Gartenpforte steht. Dieser Gesichtspunkt muß den Hausplan von Anbeginn beeinflussen; denn es handelt sich darum, den Räumen, in denen sich die Dienstboten aufhalten, eine ganz bestimmte Lage zur Eingangspforte zu geben. Wo halten sich aber die Dienstboten im Hause auf? Man bemerkt zuweilen, daß das sogenannte Dienerzimmer so gelegt ist, daß von ihm aus der Eingang bedient und die Pforte überblickt werden kann. Eine solche Lage des Dienerzimmers erfüllt aber nur dann ihren Zweck, wenn der Diener dauernd in seinem Zimmer weilt, was fast niemals der Fall ist. Der Diener macht Hausarbeiten, ist in der Anrichte, im Reinigungsraum oder in der Küche; sein eigenes Zimmer dient ihm nur zum Schlafen. Nur in ganz großen Häusern, meist solchen fürstlichen Umfanges, mag ein Diener zur Bedienung der Haustür ständig im Dienerzimmer sein. Deshalb ist es in allen Fällen besser, dafür zu sorgen, daß die Haustür von der Küche aus gesehen werden kann, denn die Küche ist der Raum, der Gewähr bietet, daß fast immer einer der Dienstboten dort zugegen ist. Liegt die Küche nicht an der dem Eingänge zugewendeten, sondern an einer anderen Hausseite, so kann man dies unter Umständen durch einen erkerartigen Ausbau der Küche herbeiführen (Abb. 71, S. 105), aus dem die Dienstboten seitlich auf die Pforte blicken können. Eine solche Lage der Wirtschaftsräume zum Eingänge hat sogar einige Vorzüge, zum Beispiel den, daß die Herankommenden nicht das Gefühl haben, von den Dienstboten abgemustert zu werden. Es ist auch möglich, einen Fernsprecher an die Gartenpforte zu führen, durch den der Besucher auf Anfordern sein Anliegen kundgeben kann.

Nachdem die Pforte aufgesprungen und der Zugang zum Hause freigegeben ist, gelangt der Besucher bis an die Haustür, wo er zum zweitenmal zu klingeln hat. Es ist sehr erwünscht, die Haustür etwas zurückliegend anzuordnen (Abb. 79) oder sie mit einem kleinen Schutzdach zu versehen, um für die Zeit des Wartens den Besucher vor Regen zu schützen. Wenn auch ein solcher Schutz mehr für das Gefühl vorhanden ist, so macht doch eine auf diese Weise geschützte Haustür an sich einen anheimelnden Eindruck und gibt dem Hauseingang ein einladendes Gepräge. Eine Freitreppe vor den Eingang zu legen, empfiehlt sich nicht, weil im Winter die Stufen glitscherig werden und Unglücksfälle herbeigeführt werden können. Ein geschickter Entwerfer wird meistens die Möglichkeit finden, Höhenausgleiche ins Innere des Hauses zu legen. Die Tür wird geöffnet und der Besucher gemeldet. Der Gast muß einige Minuten warten; wo geschieht dies? Gerade in dieser Beziehung begegnet man in deutschen Häusern noch vielfach ungeklärten Sitten. In Miethauswohnungen wird dem Besucher, nachdem er die Karte übergeben hat, oft die Treppenhaustür wieder vor der Nase zugeschlagen oder mindestens bis auf einen kleinen Spalt geschlossen. Das sind für den Besucher immer Augenblicke der Verlegenheit, doch mag hier das Wesen der Mietwohnung die mangelnde gute Form entschuldigen. Aber es ist auch in vielen Einfamilienhäusern nicht viel besser. Hier zum mindesten sollte unbedingt dafür gesorgt sein, daß den Besucher, nachdem einmal die Tür geöffnet ist, ein kleiner Vorraum aufnimmt, in dem er ein Unterkommen findet. Hierfür genügt meistens schon der Windfang, wenn er nett ausgebildet und etwa mit einer Bank versehen ist (Abbildung 76; zu vergleichen auch Abbildung 7, Seite 19). Die Bank ist wiederum mehr sinnbildlich aufzufassen, niemand wird sich hier setzen. Sie macht aber den Raum gemütlich und besagt, daß man sich in ihm eine Weile aufhalten kann. Aus diesem Raume kann der Besucher, wenn der anmeldende Dienstbote zurückkommt, dann in die Kleiderablage geführt werden, aus der er in die Halle gelangt. Einen Besucher nach dem öffnen der Haustür gleich in die Halle zu führen und dort warten zu lassen, hat das Mißliche, daß er einmal eine Staffel zu weit vorgedrungen ist, denn er hat noch seine Überkleider an, dann aber auch, daß unter Umständen Besucher in das Haus gelangen, die gar nicht eintreten sollen. Denn es kommen auch Geschäftsbesuche, die der Hausherr in einem besonderen Raum abfertigen wird, etwa in einer nahe am Eingänge liegenden Schreibstube oder einem ausdrücklich für solche Besucher gebauten Sprechzimmer (Abb. 76). Für die Kleiderablage ist es von Wichtigkeit, daß sie zwei Türen hat, eine, durch die man aus dem Windfang in sie gelangt und eine, durch die man aus ihr in die Halle eintritt. Wenn auch für gewöhnliche Fälle es vollständig genügen würde, aus der Tür, durch die man in die Ablage eingetreten ist, wieder aus ihr herauszugehen, so ergeben sich doch fühlbare Mängel bei Gesellschaften, selbst schon bei Tischeinladungen kleineren Umfanges, da die Teilnehmer zur festgesetzten Zeit gewöhnlich alle auf einmal kommen und die Eintretenden also immer gerade auf die Austretenden stoßen. Man hört häufig den Wunsch äußern, daß besondere Kleiderablagen für Damen und Herren angelegt werden möchten. So berechtigt diese Forderung erscheinen mag, so geht sie doch bei mittleren Häusern über das Notwendige hinaus. Bei Gesellschaften kann auf irgendeine Weise eine besondere Ablage für die Damen eingerichtet werden, sei es auch im Obergeschoß, in das allerdings die Damen dann über die Halle gehen müssen. Die Herren, die in der üblichen Kleiderablage abgelegt haben, warten dann in der Halle auf die Damen. Die Bereitstellung eines solchen Zimmers, in dem sich auch ein Damenankleidetisch mit Nadeln und anderen kleinen, für den Anzug der Frau notwendigen Dingen befinden muß, empfiehlt sich bei Geseilschaften, die die Besucher doch immerhin auf viele Stunden an das Haus fesseln, auch aus manchen anderen Gründen. Die eigentliche Kleiderablage ist mit dem anschließenden Abort dann ausschließlich den Herren vor-. behalten. Als Damenablage für Gesellschaften kann natürlich auch irgendein anderer Raum des Erdgeschosses, etwa ein Geschäftszimmer, das Kindertageszimmer, die Flickstube eingerichtet werden (Abb. 77). Auf diesen Doppelzweck muß dann gleich bei der Anlage Rücksicht genommen werden. Eine besondere Damenkleiderablage würde eine Maßnahme ausschließlich für gesellige Veranstaltungen sein und daher vorwiegend für Häuser in Frage kommen, die entweder einen sehr großen Rahmen haben, oder in denen das Gesellschaftgeben die Hauptrolle spielt.

Gerade in der richtigen Anordnung von Vorraum (Windfang), Ablage, Abort und Halle wird noch sehr viel gefehlt. Die Beispiele sind nicht selten, daß eine Tür aus der Halle unmittelbar in den Abort führt, so daß dessen Inneres beim jedesmaligen öffnen der Tür für die in der Halle sich aufhaltenden Gäste sichtbar gemacht wird. Eine solche Anlage kann nur als gröbster Entwurfsfehler bezeichnet werden. Übrigens bekunden auch die Hinweise auf den Abort in unseren Gastwirtschaften sehr häufig einen auffallenden Mangel an Takt und Gefühl für das Schickliche, besonders wenn die Aufschriften ,,Für Herren“ und ,,Für Damen“ unmittelbar nebeneinander prangen. Der Abort ist ein Raum, der der Aufmerksamkeit möglichst entzogen werden muß, wodurch jedoch seine leichte Auffindbarkeit nicht beeinträchtigt werden darf. Der Zugang von der Kleiderablage aus ist stets der beste. Außerordentlich häufig werden ferner noch Hallen angetroffen, in denen auch die Überkleider abgelegt werden. Solche Zustände sind nur für allerkleinste Wohnungen angängig, verbieten sich aber schon bei mittleren Häusern. Es ist nie ein Genuß, durch Überzieher und Gummischuhe zu wandeln, besonders, wenn die Ablage zugleich auch die Kleider der Kinder aufzunehmen hat. Bei richtiger Durchdenkung ist es auch in kleinen Häusern möglich, die für die Bequemlichkeit und die verfeinerten Sitten so wichtige Anlage der notwendigen Nebenräume zu treffen. Die Abbildung 78 zeigt, wie auf winzigem Raume doch Windfang, Ablage und Abort schicklich untergebracht werden können. Eine solche Zusammendrängung ist jedoch nur in ganz kleinen Häusern zulässig.

Nicht weniger als die Anlage des Haupteinganges muß Nebeneingang die des Nebeneinganges überlegt sein. Auch dieser sollte unter der Überwachung der Dienstboten stehen. Ob es geraten ist, schon in der Umwehrung einen besonderen Nebeneingang anzuordnen oder erst innerhalb des Grundstückes den Weg nach der Küche abzuzweigen, kommt auf die Verhältnisse an. Ein Zuviel an Eingängen macht das Grundstück öffentlich und bringt die Mühe des täglichen Abschließens vieler Türen mit sich. Auch der Nebeneingang zum Hause sollte durch einen Vorraum von seinem nächsten Ziele, der Küche, abgetrennt sein. Als nützlich hat sich ein kleines Fenster in der Kücheneingangtür erwiesen, durch das Gegenstände abgegeben werden können, ohne daß die Boten die Küche betreten. Der Zugangsweg zur Küche soll zwar zur Seite liegen, so daß der Verkehr dahin die Hausbewohner nicht belästigt; immerhin ist es ratsam, ihn nicht ganz der Überwachung durch die Herrschaft zu entziehen. Bei großen Grundstücken wird man gern an der einen oder der anderen Stelle der Umwehrung noch eine Schlupftüre anbringen. Diese wird am besten ohne Drücker gelassen, so daß sie grundsätzlich nur mit einem Schlüssel geöffnet werden kann.

Eine große Bequemlichkeit für die Bewohner ist es, wenn Hauptschlüssel ein Hauptschlüssel nicht nur alle Gartenpforten, sondern fur alIe Türen auch das Haus schließt. Seine Anwendung kann sogar noch auf die Zimmertüren, ja auf Wandschrank- und Möbeltüren ausgedehnt werden. Es ist, um diesen erwünschten Zustand zu erlangen, nichts als Aufmerksamkeit beim Bestellen der Schlösser nötig. Ohne diese freilich wird in der gedankenlosen Weise, die bei Dutzendbauten zu bemerken ist, für jedes Schloß lediglich der übliche Einzelschlüssel geliefert werden, woraus sich dann für die Bewohner die dauernde Last des Mitschleppens großer Schlüsselbunde ergibt.

Es ist vielleicht hier der Ort, einiges über die Umweh- Umwehrung rung des Grundstückes zu sagen, obgleich diese mehr in ein Buch über die Gartenanlage gehört. Auf ihre Gestaltung haben die baupolizeilichen Verordnungen den größten Einfluß. Sie gingen ursprünglich darauf aus, daß die Umwehrung vollständig durchsichtig gehalten werden müsse, angeblich um der „Villenkolonie“ ein freundliches Aussehen zu geben. Im Anfang waren nur metallene Gitter zugelassen. Später kam die Genehmigung von Holzzäunen. Dann wurde ein kleiner Teil der Umwehrung als Mauer erlaubt, der sich im Laufe der Zeit von einem Drittel bis auf die Hälfte entwickelt hat. Der weitere Fortschritt wird nun wohl allmählich die altbewährte Gartenmauer wieder zu Ehren bringen. Die durchsichtige Umwehrung gehörte, gerade so wie der hinter ihr liegende Vorgarten, der Zeit der herrschenden Veräußerlichung an; denn das erstrebte freundliche Aussehen wurde ja lediglich für den Straßenbesucher gewünscht, für den sich hier der Hausbewohner anzustrengen hatte. Für den Besitzer eines Landhauses ist k es sicher kein Vergnügen, für die Sonntagsspaziergänger auf der Schaubühne zu leben. Trotz der Baupolizeivorschriften erfolgt heute wehrung auf allgemein die Abschließung nach der Straße, Betonklotz allerdings zumeist durch Anpflanzung von dichtem Gebüsch oder einer Hecke hinter dem durchsichtigen Gitter, wogegen die Baupolizei machtlos ist.

Die Umwehrung sollte von vornherein gediegen angelegt werden. Eine feste Untermauer bietet große Vorteile, allerdings verursacht sie nicht geringe Kosten. Wer sparsamer Vorgehen will, sollte wenigstens die tragenden Holzstiele des Zaunes auf Betonpfeiler setzen, da sie mit Sicherheit nach wenigen Jahren abfaulen, wenn sie in die Erde gesteckt werden. Der Holzstiel wird an zwei aus dem Betonklotz herausragenden Enden festgeschraubt (Abb. 80). Zwischen Holz und Beton muß ein kleiner Zwischenraum bleiben, um Fäulnis zu verhüten. Holzzäune sind weit billiger als jede, auch die allereinfachste Art von schmiedeeisernem Gitter. Die billigste Umwehrung ist noch immer der Drahtzaun, der aber so garstig wirkt, daß er ein ganzes Anwesen verunstalten kann. Höchstens ist er als Träger einer dichten Berankung zulässig. Bei der jetzt herrschenden Metallnot ist auch der Drahtzaun teuer, wodurch seine Anwendung vielleicht eingeschränkt werden wird. In anderen Ländern ist mit Vorteil die lebende Hecke eingeführt worden, die dem Straßenbilde ein ungemein freundliches Aussehen verleiht. Die beste Umwehrung eines Anwesens ist und bleibt aber die Gartenmauer, sie sollte, das ganze Grundstück umschließend, angewandt werden, wo immer es die Verhältnisse erlauben.

Text aus dem Buch: Wie baue ich mein Haus? Author: Muthesius, Hermann.

Siehe auch:
Wie baue ich mein Haus? – Einleitung
Wie baue ich mein Haus? – Die Kostenfrage
Wie baue ich mein Haus? – Die laufenden Ausgaben
Wie baue ich mein Haus? – Das kleine Einfamilienhaus
Wie baue ich mein Haus? – Leben auf dem Lande und Verkehr nach der Stadt
Wie baue ich mein Haus? – Der Bauplatz
Wie baue ich mein Haus? – Architekt und Unternehmer
Wie baue ich mein Haus? – Vorverhandlungen über den Hausplan
Wie baue ich mein Haus? – Die Stellung des Hauses auf dem Grundstück
Wie baue ich mein Haus? – Die Geschosse des Hauses

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Wie baue ich mein Haus?

Nachdem der Gedanke, sich ein Haus zu bauen, beim zukünftigen Hausherrn gereift ist, muß er sich nach dem Fachmann umsehen, der ihm seine Absichten in die Wirklichkeit umsetzen hilft.

Mit der Herstellung von Bauten beschäftigen sich Architekten, Baumeister, Bauunternehmer, Maurermeister, Baugeschäfte, Hochbaugesellschaften, „Ateliers für Architektur und Bauausführung“. An welche Stelle soll sich der Bauherr wenden?

In Deutschland gehen Begriffe wie Architekt, Baumeister, Baugeschäft noch vielfach durcheinander, und man wirft alle Kräfte, die bei der Herstellung von Bauten in Tätigkeit treten, in einen Topf. Die gerade bei uns noch vielfach vor kommende Vereinigung der Tätigkeit des Architekten mit der des Unternehmers von Bauten unterstützt diese Verwirrung, so daß schließlich kein Mensch mehr aus und ein weiß. Der Titel Architekt ist nicht geschützt. Bis vor wenigen Jahren war auch der Titel Baumeister ganz vogelfrei (neuerdings sind behördliche Beratungen im Gange, die Frage zu regeln). Architekt kann sich jeder nennen und nennt sich jeder, der irgendwie, sei es auch nur in der entferntesten Weise, mit dem Bauen zu tun hat. Ein Maurer- oder Zimmergeselle übernimmt eines Tages einen kleinen Bau und ist dann sofort Architekt. Ja, es gibt zahlreiche Beispiele, daß sich selbst gewesene Steinträger Architekt nennen, ganz zu schweigen von Grundstückshändlern, Leihgeldvermittlern, Schreibern auf Baustuben, Baugeldleihern und ähnlichen mit dem Bauen nur lose zusammenhängenden Berufsarten. Die bloße Bezeichnung als Architekt gibt dem Bauherrn also keinerlei Gewähr, daß er es mit jemand zu tun hat, der etwas vom Bauen versteht oder gar ein Haus entwerfen kann.

In der Regel treten heute bei der Errichtung eines Baues zwei verschiedene Kräfte in Tätigkeit; die eine macht den Entwurf, die andere führt die Bauarbeiten aus. Der Hersteiler des Entwurfes ist in des Wortes eigentlicher Bedeutung der Architekt. Die Ausführung der Bauarbeiten geschieht durch den Bauunternehmer. Der eine liefert also sozusagen den geistigen, der andere den gegenständlichen Inhalt des Hauses. Diese Arbeitsteilung ist seit geraumer Zeit üblich, sie hat sich eingestellt, nachdem bei der entwickelteren Technik ein gesteigertes Maß von wissenschaftlicher Bildung und künstlerischer Fähigkeit als erforderlich angesehen wurde. In früheren Jahrhunderten lagen beide Tätigkeiten wohl vielfach in einer Hand, wie es bei geringeren Bauaufgaben auch heute noch häufig ist (ebenso wie früher der Arzt auch gleichzeitig die Arznei verabreichte). Der Vorteil der Teilung ist offenkundig. Der Architekt kann sich ganz dem eigentlichen Wesen des Bauwerkes widmen, sein Augenmerk richtet sich allein auf die innerhalb der verfügbaren Kosten mögliche Gestaltung des Baues; der Unternehmer hingegen hat dann lediglich die Aufgabe, nach den mit aller künstlerischen Sorgfalt entworfenen Plänen des Architekten die Geschäfte der eigentlichen Bauausführung zu übernehmen. Jeder kann in seinem Arbeitsgebiet das Beste leisten. Die Begabung und die Neigung für beide Gebiete sind grundverschieden, und es dürfte kaum Vorkommen, daß sie in ein und demselben Kopf restlos vereinigt sind.

Neben der Aufgabe, den Entwurf anzufertigen, muß dem Architekten aber unbedingt auch die Handhabe gegeben werden, die richtige Überführung des Entwurfes in die Wirklichkeit zu überwachen. Es stellt sich daher die Notwendigkeit heraus, ihm auch die Oberleitung über die Ausführung zu übertragen. Denn es trifft nicht zu, daß, wie es sich der Laie häufig vorstellt, der Bauentwurf im Maßstabe 1 :100 oder 1 :50 genüge, um den Bau danach von einem Unternehmer ausführen zu lassen. Vielmehr sind nicht nur ausführliche Verhandlungen über alle Baustoffe und die Ausführungsweisen zwischen Entwerfer und Ausführer nöjüg, sondern es müssen auch Einzelzeichnungen bis zur natürlichen Größe von den wichtigen Bauteilen angefertigt werden, und die Herstellung danach muß. ständig daraufhin überwacht werden, ob sie richtig, sachgemäß und gut erfolgt. Häufig muß die Wirkung eines Bauteiles sogar erst an besonderen Probestücken festgestellt werden. Würde die Ausführung nach den ersten Hausentwurfzeichnungen den verschiedenen Handwerkern überlassen, so würden sich sehr häufig mißverstandene Formen und Zusammenfügungen einfinden, die, ganz abgesehen von der Gediegenheit der Baustoffe und der Arbeit, ungemein störend wirken könnten. Der Bauentwurf mag so ausführlich sein wie er will, er klärt nie eine Sache restlos. Auch handelt es sich bei jeder Gestaltung um etwas allmählich Werdendes und sich Entwickelndes, bei dem jede schablonenhafte Handhabung ausgeschlossen wäre. Das hier und da bei Bauherren angetroffene Bestreben, den Architekten nur für den ersten Entwurf heranzuziehen, das Haus aber ohne seine Mitwirkung errichten zu lassen, beruht auf falschen Voraussetzungen und führt zu Fehlleistungen. Aber selbst, wenn der Bauherr sich mit den durch solches Vorgehen hervorgerufenen Mängeln abfinden wollte, der Architekt könnte niemals auf ähnliche Wünsche eingehen, denn er kann seinen Namen nicht an eine Sache heften, die hinter seinem Rücken mit Sicherheit abweichend ausgeführt, ja wahrscheinlich verpfuscht werden wird.

Auch für den Bauherrn ist es zweifellos das Vorteilhafteste, wenn er den Architekten über die Entwurfsanfertigung hinaus zur Seite hat. Denn der Architekt allein ist in der Lage, die Bauarbeiten, die nach seinen Entwürfen‘ hergestellt werden, fortlaufend auf die Güte des Baustoffes und die werkmäßige Richtigkeit zu überwachen. Der Bauherr selbst versteht nichts vom Bauen. Häufig macht ihn ein natürliches Mißtrauen gegen Geschäftsleute, vielleicht verstärkt durch allerhand aufgelesene Kenntnisse über bautechnische Einzelheiten, nur noch schwankender und ratloser. Hier ist ihm der Architekt, der ja an den Bauverträgen nicht kaufmännisch beteiligt ist, der Ratgeber, dem er unbedingt vertrauen kann.

Aber abgesehen von den eigentlichen Ausführungs- und Überwachung Baustoffragen erfordert ja vor allem auch die Baukostenfrage eine ständige hohe Aufmerksamkeit. Die Arbeiten werden einzeln und an verschiedene Unternehmer nach und nach vergeben. Wer gibt dem Bauherrn Gewähr, daß er mit der Summe, die er sich gesetzt hat, schließlich auch wirklich auskommt? Auch hier, und hier erst recht, tritt der Architekt helfend ein. Um einen ganz sicheren Weg zu gehen, wird von ihm sogleich nach Fertigstellung des Kosten- Bauentwurfes ein genauer Kostenanschlag aufgestellt, der jede für den Bau nötige Arbeit und jede einzelne Lieferung aufführt. Er zerfällt in eine Massenberechnung, welche die Menge der zu liefernden Steine, des Sandes, des Kalkes, des Holzes und aller übrigen Baustoffe aufs genaueste feststellt, und in eine Kostenberechnung, welche die Preise für die Baustoffe und Arbeiten nennt. Die Kostenberechnung besteht aus einzelnen Abschnitten, die nach den verschiedenen handwerklichen Arbeiten gegliedert sind. Abschriften der einzelnen Abschnitte, auf denen die Preise ausgelassen sind, dienen zur Einholung der Angebote von den Unternehmern. Für jede Arbeit werden immer drei bis vier Angebote eingezogen. Nur einer der Bewerber kann die Arbeit erhalten: der Auftrag wird auf den fallen, der bei mäßigem Preis für die beste Arbeit Gewähr gibt. Es kommt nicht ausschließlich auf Billigkeit an, denn das unbedingt Billige erweist sich häufig gerade als das Unvorteilhafteste.

Die Vergebung wird nun hier und da Abweichungen von den ursprünglich vorgesehenen Kosten bringen. Eine große Schwierigkeit für die Preiseinhaltung liegt besonders in dem Umstande, daß zur Zeit, als der Anschlag aufgestellt wurde, die Einzelzeichnungen in größerem Maßstabe noch nicht alle angefertigt waren. Manches ändert sich also, einiges kommt hinzu, dies und jenes fällt weg. Hier ist der Punkt, wo sich die Entwurfsarbeit mit der Kostenfrage ständig und aufs innigste berührt. Der Architekt, der den Bau entworfen und genau berechnet hat, ist stets in der Lage, die Kostenfrage bis in alle Verzweigungen zu übersehen. Er hat es auch in der Hand, seine Teilentwürfe so einzurichten, daß die Ausführung im Rahmen der beabsichtigten Baukosten bleibt. Würde er der Aufgabe entbunden, sich um die Baukosten zu kümmern, so wäre Überschreitungen Tür und Tor geöffnet. Die von überängstlichen Bauherren manchmal gewünschte Teilung der Verantwortung, nach der der Architekt nur die Entwürfe anfertigen und ein anderer Beauftragter die Ausführung leiten soll, führt fast stets zu Mißerfolgen. Denn der Bauherr hat dann niemand, der für die Kosten einsteht. In diesem Falle zeichnet der Architekt, ohne sich vielleicht viel um die Kosten zu kümmern, zumal er sie ja auch gar nicht prüfen kann, der Bauleiter dagegen bestellt nach den Zeichnungen des Architekten und schiebt später jede der sich einstellenden Überschreitungen einfach darauf, daß die Zeichnungen des Architekten eine so teure Ausführung mit sich gebracht hätten. Also auch die Kostenfrage muß unbedingt unter die ständige Obhut des Architekten gestellt werden.

Schließlich fällt dem Architekten auch die Beobachtung der baupolizeilichen Bestimmungen und der Verkehr mit den Behörden zu. Es ist oft nicht einfach, sich durch die verwirrenden Vorschriften hindurchzufinden. Der Bauherr, der sich sachverständigen Rates entäußern wollte, würde auf einem so ungewohnten Gebiete wie der Baugesetzgebung leicht in allerhand Nöte geraten.

Hiernach ist der Architekt nicht nur der geistige Urheber des Entwurfes, sondern auch der fachmännische Beistand und Anwalt des Bauherrn in allen den Bau betreffenden Angelegenheiten. Als solcher steht er zum Bauherrn nicht in einem Geschäftsverhältnis, wie etwa der Bauunternehmer, sondern er nimmt eine ähnliche Stellung zu ihm ein, wie der Rechtsanwalt seinem Auftraggeber, oder der Arzt seinem Kranken gegenüber. Er gehört übrigens nach dem Gesetz, wie diese beiden, zu denjenigen Ständen, denen eine höhere Berufsauffassung zugesprochen wird, er ist nicht Gewerbetreibender, sondern ist gesetzlich ausdrücklich von diesem abgesondert. Wie der Arzt und der Rechtsanwalt erhält der Architekt daher auch seine Entlohnung nicht aus Unternehmer- und kaufmännischem Gewinn, sondern bezieht sie in der Form von Gebühren (Honorar).

Die Berufspflichten des Architekten sind aus der Gebührenordnung des Verbandes Deutscher Architektenvereine im einzelnen ersichtlich; sie sollten jedoch auch noch vertraglich gesichert werden. Dabei ist folgendes festzulegen:

Der Architekt stellt den Hausentwurf nach den Wünschen des Bauherrn im Benehmen mit diesem her, er berechnet die Baukosten, übernimmt den Verkehr mit den Behörden, führt die baupolizeiliche Genehmigung des Entwurfes herbei, schreibt die Arbeiten unter den Handwerkern aus, verfaßt die Verträge über die Arbeiten und Lieferungen, bestimmt die Fristen, überwacht die Lieferungen nach Güte der Baustoffe und Ausführung, sorgt dafür, daß die verschiedenen Handwerker und Unternehmer gehörig Hand in Hand arbeiten, prüft deren Rechnungen, weist die Zahlungen beim Bauherrn an und beantragt die behördlichen Bauabnahmen. Schließlich stellt er die Gesamtabrechnung für den Bau auf und legt sie dem Bauherrn vor. Die Vertragsabschlüsse mit den Unternehmern werden durch die Unterschrift des Bauherrn herbeigeführt, der also in ein unmittelbares Rechtsverhältnis zu den einzelnen Lieferern und Handwerkern tritt. Der Architekt wahrt als Anwalt und Vertrauensmann des Bauherrn dessen Vorteil nach allen Richtungen hin und gegenüber allen bei der Bauausführung in Tätigkeit tretenden Stellen.

Da der Architekt keine Unternehmergeschäfte betreibt, steht er der Kostenfrage des Baues in einer unparteiischen Weise gegenüber. Er hat selbstverständlich die Pflicht, für den Bauherrn in allen Arbeitsvergebungen die günstigsten Preisstellungen zu erreichen. Die Bauhandwerker werden das natürliche Bestreben haben, ihn gut zu bedienen, um auch in ferneren Fällen von ihm herangezogen zu werden (er hat auch später noch Aufträge zu vergeben, der Bauherr aber baut in der Regel nur einmal), sie werden ihm daher günstige Bedingungen gewähren. Preisermäßigungen, Großverkaufspreise usw. kommen stets dem Bauherrn zugute. Der Architekt führt dem Bauherrn also außer den künstlerischen und technischen auch noch beträchtliche wirtschaftliche Vorteile zu.

Trotzdem man hiernach annehmen sollte, daß es kein Bauherr versäumen würde, sich die Hilfe des Architekten für seinen Bau zunutze zu machen, so kommt es nur allzu häufig vor, daß der Bauherr den Architekten vermeidet und sich lieber unmittelbar an ein Baugeschäft wendet. Ein nicht unbeträchtlicher Teil der Bauausführungen geht noch auf diesem Wege vor sich. Nicht allein, weil der Weg vielen einfacher erscheint, und weil häufig, wenn es sich um kleinere Aufgaben handelt, das Gefühl vorwaltet, daß einen Architekten anzunehmen eine überflüssige Ausgabe sei, sondern auch noch aus einem anderen Grunde: man glaubt, daß der Architekt zu sehr seinen Willen durchdrücke und nur darauf ausgehe, ein schönes Bauwerk zur Vermehrung seines eigenen Ruhmes hinzustellen. Solche und ähnliche Vorstellungen pflegen, wie schön erwähnt, überdies noch genährt zu werden durch die sich dem Bauherrn anbietenden Bauunternehmer. Es ist selbstverständlich, daß der Bauunternehmer lieber unmittelbar mit dem Bauherrn arbeitet als unter Aufsicht eines Architekten. Dafür ist der Grund noch nicht einmal so sehr in dem Gedanken zu suchen, daß dann die sachverständige Prüfung der Baustoffe, Arbeiten und Rechnungen unterbleibt, als vielmehr in einer Art künstlerischen Ehrgeizes, der gerade Maurermeistern und Unternehmern häufig eigen ist: sie möchten nicht lediglich als Geschäftsleute, sie möchten auch als Künstler gelten. Nun ist der Bauunternehmer in der Lage, viel stärker auf den Bauherrn einzuwirken als der Architekt, da er als Geschäftsmann sehr wohl unaufgefordert Besuche zur Erlangung eines Auftrages machen kann, was kein Architekt, der berufliches Ehrgefühl hat, jemals tun wird; er kann sich einem Bau lustigen ebensowenig anbieten wie ein Arzt, der erfahren hat, daß jemand krank ist, oder ein Rechtsanwalt, der einen Geschäftsmann vor Gericht vertreten möchte. Solche Werbebesuche benutzt der Bauunternehmer häufig dazu, dem Bauherrn klarzumachen, daß er den Architekten gut vermeiden könne. Am meisten pflegt der Grund zu ziehen, daß der Bauunternehmer oder das Baugeschäft den Entwurf, für den der Architekt doch Bezahlung fordere, umsonst liefere. Und so merkwürdig es klingen mag, dieser Grund schlägt in vielen Fällen durch. Gerade in Deutschland, und zwar im östlichen mehr als im westlichen, baut der Bauunternehmer noch in großem Umfange unmittelbar.

Bei unsern westlichen Nachbarvölkern, die über eine ältere Geschmacksüberlieferung verfügen, würde ein gebildeter Bauherr sich niemals für den Bau seines Hauses an das Baugeschäft wenden — ebensowenig, wie er, wenn er krank ist, den Heilgehilfen oder den Apotheker zu Rate zieht. Vermag jemand in einem Hause keinerlei geistige Leistung zu sehen, sondern nur eine Zusammenfügung von Steinen und Mörtel, für die ihm ein rein kaufmännisches Angebot in Ordnung zu sein scheint, so mag es für ihn ja passend sein, sich der Mithilfe des Architekten zu begeben. Schließlich erhält jeder das Haus, das er verdient. Aber die Ersparung der Kosten für den Entwurf ist auch dann noch eine Täuschung. Es ist gar nicht zutreffend, daß er vom Unternehmer den Entwurf umsonst bekommt. Niemand kann etwas umsonst liefern, am allerwenigsten wird dies ein Geschäftsmann tun. Zeichnerische Arbeiten können schon deshalb nicht umsonst geliefert werden, weil Unkosten damit verbunden sind und Hilfskräfte dazu gehören, die bezahlt werden müssen. Die Auslagen werden also auf eine Weise verrechnet, daß sie der Bauherr nicht merkt. Das ist ein vollständig selbstverständlicher Vorgang. Zutreffend ist vielleicht, daß der Bauunternehmer weniger Zeit für seinen Entwurf braucht als der Architekt. Das liegt aber nicht etwa daran, daß er geschickter im Entwerfen ist, sondern daran, daß der Architekt eine ganz andere Summe von Arbeit in den Entwurf hineinlegt. Die geistige Leistung ist das eigentliche Ziel für ihn, ihr wird er sich hingebend widmen, in ihr liegt seine Lebensaufgabe. Die des Bauunternehmers ist aber die geschäftliche Überführung des Entwurfes in die Wirklichkeit, für die ein rasch von ihm hingezeichneter Entwurf nur die Vorarbeit darstellt.

Es gereicht also jedem Bauherrn zum eigensten Vorteil, sich für sein Haus der Beihilfe eines möglichst guten und im Hausbau erfahrenen Architekten zu bedienen. Gerade die Architektengebühren, die noch nicht so viel ausmachen wie eine gute Zimmerausstattung, werden sich für ihn am reichlichsten lohnen. Der Bau braucht durch sie gar nicht teurer zu werden, wahrscheinlich wird er beim Architekten billiger, denn gerade er ist in der Lage, durch Heranziehung des Wettbewerbes der verschiedenen Unternehmer, durch Inanspruchnahme der oben erwähnten entgegenkommenden Angebote, durch die genaue Überwachung aller geschäftlichen Einzelheiten dem Bauherrn Kosten zu sparen. Jeder erfahrene Geschäftsmann weiß, daß sich die auf solche Weise erreichten Vorteile unter Umständen höher belaufen als solche geringfügigen Ausgaben, wie sie durch die Gebühren des Architekten erwachsen.

Es ist ferner selbstverständlich, daß der Architekt seinen Entwurf ganz nach den Wünschen des Bauherrn einrichtet, hat er doch kein anderes Ziel als die Aufgabe, die ihm gestellt wird, so gut als möglich zu lösen. Die Wünsche des Bauherrn sind ihm für seine Arbeit dasselbe, was die körperliche Untersuchung für die Krankheitsfeststellung des Arztes ist. Wie dieser, so wird auch der gewissenhafte Architekt sein Verfahren auf eine sichere und sorgfältige Feststellung der Wirklichkeiten gründen und nicht ins Blaue hinein bauen. Jedes andere Handeln wäre widersinnig, und zwar schon vom rein fachlichen Standpunkte aus.

Da der Architekt neben seiner künstlerischen Tätigkeit die Verantwortung für bedeutende Werte und den Bauherrn verpflichtende Verträge übernimmt, da von ihm die Beurteilung der Güte von Arbeiten abhängt, die von großer wirtschaftlicher Bedeutung sind, so muß beim Bauherrn jedes Mißtrauen, jeder Schatten eines Verdachtes, daß er nicht nach rein sachlichen Gesichtspunkten urteile und handle, ausgeschlossen sein. Schon aus diesem Grunde ist es ratsam, daß der Bauherr die Vertrauenswürdigkeit zum ersten Grundsätze bei der Auswahl macht. Es entfallen dann jene Bewerber, die sofort auf der Bildfläche erscheinen, wenn der Bauherr die erste Auskunft von einer Grundstücksgesellschaft erbeten hat, und die schon fertige Pläne mitbringen, oder sich anbieten, ,,unverbindlich und kostenlos“ Entwürfe zu machen, oder die für eine nur ganz geringe Vergütung arbeiten wollen. Denn jeder kann sich denken, daß beim Bauen Quellen der Geldbereicherung fließen können, die den anscheinend so selbstlosen Mann viel höher entschädigen als den gewissenhaften Architekten die Sätze der Gebührenordnung. In der Tat wird hier ein trübes Kapitel berührt, über das manches zu sagen wäre; es braucht indes den Bauherrn nicht zu schrecken, der es vermeidet, den geordneten Weg zu verlassen, und der darauf verzichtet, durch besondere ihm entgegengebrachte Anerbieten noch außergewöhnlichen Nutzen zu ziehen. Aus angeblichen Vorteilen werden dann die Fallgruben, die das Bauen so oft zum Unheil machen können und den Bauherrn oft zur Verzweiflung bringen. Keine Tätigkeit ruft so viele und so schwierige Rechtstreitigkeiten hervor wie das Bauen. Es ist an und für sich schon ein so verwickeltes Geschäft, daß nur die reinlichste Handhabung Gewähr für den glatten Verlauf bietet.

Text aus dem Buch: Wie baue ich mein Haus? Author: Muthesius, Hermann.

Siehe auch:
Wie baue ich mein Haus? – Einleitung
Wie baue ich mein Haus? – Die Kostenfrage
Wie baue ich mein Haus? – Die laufenden Ausgaben
Wie baue ich mein Haus? – Das kleine Einfamilienhaus
Wie baue ich mein Haus? – Leben auf dem Lande und Verkehr nach der Stadt
Wie baue ich mein Haus? – Der Bauplatz

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Wie baue ich mein Haus?

Den Ausgangs- und Kernpunkt aller Erwägungen über den Bau eines Hauses pflegt die Kostenfrage zu bilden. Macht doch die Ausgabe für die Wohnung für jeden Menschen einen bedeutenden Bruchteil seiner laufenden Aufwendungen aus.

Von der städtischen Mietwohnung wissen wir, daß sie Abstufungen für jedes Einkommen bietet. Nicht so schien es bisher beim Einfamilienhause, mit dem die Vorstellung der Kostspieligkeit untrennbar verbunden war. Jene ersten Landhäuser -aus den sechziger und siebziger Jahren waren Sommerhäuser, von solchen errichtet, die sich zwei Wohnungen leisten konnten. Aber auch die Landhaussiedlungen späterer Zeit, in denen die Bewohner Sommer und Winter wohnten, bestanden zunächst fast nur aus großen Häusern. Erst allmählich wurden auch kleinere Häuser zu bauen begonnen. Dabei stellte sich freilich heraus, daß alle auf den Einfamilienhausbau abzielenden Einrichtungen, wie Baupolizei, Grundstückgrößen, Straßenvorschriften usw. eigentlich nur auf das große Landhaus zugeschnitten waren. Breite Straßen, deren Kosten auf die Anlieger geschoben wurden, erhöhten den Preis des Baulandes, und die Vorschrift der sogenannten offenen Bebauung nötigte bei kleinen Grundstücken zur Preisgabe von viel kostspieligem Land für die gärtnerisch unbrauchbaren Vorgärten und Zwischenräume zwischen den Häusern. Erst ganz neuerdings sind die hier herrschenden Vorstellungen durchbrochen worden, wie weiterhin noch ausgeführt werden wird. Es unterliegt keinem Zweifel, daß die Entwicklung heute immer weiter auf die Ermöglichung des Einfamilienhauses für breitere Volksschichten gehen wird. Um so dringender müssen die Bedingungen für diese Hausform geklärt werden; die erste Grundlage bildet aber, wie gesagt, die Kostenfrage.

Gerade über die Baukosten sind die irrigsten Meinungen im Volke verbreitet. Der eine weist auf ein Haus hin, das angeblich trotz seiner Größe für eine ganz geringe Summe errichtet worden sei; der andere berichtet von riesigen Kosten irgendeines, durch Größe oder Ausstattung gar nicht weiter auffallenden Hauses. Bei allem, für das wir im Leben höchlichen Anteil nehmen, ist der Märchenbildung Tür und Tor geöffnet, so auch beim Hausbau. In Wirklichkeit liegen die Dinge aber sehr einfach. Es ist keinerlei Geheimnis mit der Baukostenfrage verbunden. Allerdings ist auch das Mittel, ein großes Haus für kleines Geld zu bauen, bis heute noch nicht gefunden. Die herrschenden Unklarheiten rühren hauptsächlich daher, daß sich jeder unter Baukosten etwas anderes vorstellt. Es ist somit nötig, zunächst zu untersuchen und festzustellen, was unter diesem Begriff zu verstehen sei.

Bei Erstellung eines Wohnsitzes kommen gewöhnlich folgende Ausgaben in Betracht: 1. Grunderwerb, 2. Kosten des einfachen Hauses bis zur Bewohnbarkeit, 3. Kosten etwaiger besonderer Zutaten am Äußeren und besseren Innenausbau, 4. Neumöblierung des Hauses oder Ergänzung des vorhandenen Möbelbestandes, 5. Herrichtung der Umgebung des Hauses, 6. Gebühren und Abgaben.

Wenn nun von den Baukosten eines Hauses die Rede ist, so muß vor allen Dingen erst festgestellt werden, welche der genannten sechs Posten im Sonderfalle in die Summe einbegriffen werden sollen und welche nicht. Nennt zum Beispiel jemand nur die Kosten des einfachen Hauses (Posten 2), so vermag er für seinen Fall mit sehr billigen Baukosten zu prunken. Die angegebene Summe steht aber vielleicht in starkem Widerspruch zu der in seinem Schreibtisch ruhenden sorgfältigen Verbuchung aller für sein Anwesen aufgelaufenen Unkosten. Es kann leicht der Fall sein, daß die Gesamtkosten das Doppelte, wenn nicht das Dreifache der einfachen Hausbaukosten ausmachen.

Zunächst ist es von Wichtigkeit, kurz zu beleuchten, welche Rolle die einzelnen Posten innerhalb der Gesamtausgaben für ein Anwesen spielen.

Der Posten 1: Grunderwerb, wird sehr verschieden aus-fallen, je nach der Größe des Grundstückes und je nach der Gegend, in der der Bauplatz gewählt wird. Es kommt natürlich ganz darauf an, ob sich der Bauherr in einer vornehmen Vorstadt, wie etwa der Gemeinde Grunewald bei Berlin, anbaut, oder ob er sich mit einem weiter abliegenden Vororte begnügt oder schließlich gar sich irgendwo draußen auf dem Lande ansiedelt. Der Preis für das Quadratmeter Bauland kann sich je nach diesen Umständen in den allerweitesten Grenzen, sagen wir zwischen 50 Pf. und 100 M. bewegen. Nimmt man an, daß etwa 1500 qm Land in Betracht kommen (so viel ist für ein mittleres Haus nötig, wenn noch ein Garten übrigbleiben soll), so kann demnach der Bauplatz bei der gleichen Größe zwischen 750 M. und 150 000 M. schwanken. Jeder Mensch weiß, daß Grundstücke sehr verschieden teuer sind, und daß die Bauplatzfrage bei den Gesamtkosten eines Anwesens meist entscheidend mitspricht. Hier sind also kaum Unklarheiten zu erwarten; anderseits gehören die Kosten des Grundstücks aber gar nicht zu den Baukosten. Diese setzen sich eigentlich nur aus den Posten 2 und 3 zusammen (Baukosten des einfachen Hauses, Schmuck und besserer Ausbau); häufig wird dazu auch noch der Posten 4 (neu zu beschaffendes Hausgerät) gerechnet. Die drei Posten unterscheiden sich ihrer Art nach dadurch grundsätzlich voneinander, daß der Posten 2 eine unbedingt notwendige Ausgabe ist, während die beiden anderen mehr oder weniger im Belieben des Bauherrn liegen. Um zur Klarheit zu gelangen, ist es daher nötig, diese drei Posten gesondert zu betrachten und sie stets voneinander getrennt zu halten.

Die Kosten für das einfache, aber wohnfertige Haus (Posten 2) sind, als einziger Posten unter den sechs, bei Häusern gleicher Größe stets ziemlich dieselben, bei verschieden großen Häusern stehen sie in einem sich gleichbleibenden Verhältnis zum Umfang des Hauses. Mit ihnen läßt sich daher, bei gesicherten Einheitsbaukosten, als mit etwas Zuverlässigem, aber auch Unabänderlichem rechnen. Sie schwanken nur etwas, je nach der Gegend, in der gebaut wird. Bei bekannter Örtlichkeit aber lassen sich über sie immer von vornherein völlig zutreffende Angaben machen. Der Begriff des einfachen, wohnfertigen Hauses ist also der eigentliche Grundpfeiler in der Betrachtung der Baukosten.

Was ist unter dem einfachen wohnfertigen Hause zu verstehen? Die Frage dreht sich hauptsächlich um die Art und den Grad des inneren Ausbaues. Hierzu ist zu sagen: Das einfache, wohnfertige Haus soll gediegen gebaut und mit allen Bequemlichkeiten eingerichtet, auch durchaus würdig und geschmackvoll ausgebaut sein, jedoch keine Art von Überfluß aufweisen. Inbegriffen sind Sammelheizung oder Ofenheizung, Wasserleitung, die Bereitung und Zuführung von warmem Wasser, die elektrische und die Gasleitung. Was die Ausstattung der Wohnräume anbetrifft, so können die Wände tapeziert oder gestrichen sein; die Hauptwohnzimmer haben eichenen Stabfußboden, die übrigen Zimmer kiefernen Riemenfußboden oder Linoleumbelag; die Küche, die Bäder und die Aborte haben Fußbodenbelag aus Fliesen und auch die Wand ist dort mit Fliesen bis zur Höhe von etwa 1,50 m über dem Fußboden verkleidet. Die Bäder-und Aborteinrichtungen selbst sind von guter, aber nicht allererster Gattung, Türen und Fenster sind gute Bautischlerarbeit. Die durch Drahtverputz- oder andere dünne Scheidewände abgegrenzten Wandschränke haben bautischlermäßige Türen und geputzte Innenflächen (sind also keine Möbeltischlerarbeit). Sie sind lediglich mit Haken oder Stellbrettern ausgestattet.

Nächst der inneren Ausstattung kommt für den Begriff des einfachen, wohnfertigen Hauses die Behandlung des Äußeren in Frage. Angewandt können werden Putzbau auf Steinsockel, Ziegelbau oder sogenannter Bruchsteinbau, falls die Gegend diesen begünstigt. Das Dach ist mit Ziegel oder Schiefer gedeckt; für die äußeren Klempnerarbeiten kommt starkes Zink in Betracht. Es können äußere hölzerne Fensterläden oder innere Rolläden angewendet werden. Alle Baustoffe und Arbeitsverfahren sind durchaus gediegen und innerhalb der gesteckten Grenzen von der besten Art.

Nicht in diesen Begriff des einfachen, wohnfertigen Hauses sind einbegriffen: Sandstein- und Werksteinarbeiten, plastischer und anderer Schmuck am Äußeren und im Innern, Kunstmetallarbeiten, Marmorverkleidungen, besserer Parkettfußboden, reich verzierte Decken, Holzverkleidung der Wände und Decken, Kunstverglasungen, Wandbrunnen, Kamine, bessere Heizkörperverkleidungen, Wandschränke mit tischlermäßig guter Inneneinrichtung, kostspielige Badeeinrichtungen. Alle diese Dinge sollen vielmehr als über das einfache Bedürfnis hinausgehend gelten.

Für ein bis zu dem genannten Grade ausgebautes Haus liegen, wie gesagt, zuverlässige Erfahrungspreissätze vor. Die Sätze sind ziemlich allgemeingiltig, weil es sich hier um durchweg marktgängige Arbeiten handelt. Die Kosten setzen sich zusammen aus den Preisen für Baustoffe, dem Arbeitslohn und dem Unternehmergewinn. Die Baustoffe haben allbekannte Marktpreise (fast in der Art der Börsenkurse), der Lohn der Bauhandwerker richtet sich nach bestehenden Staffelsätzen, der Verdienst des Bauunternehmers bewegt sich in den bekannten Grenzen zwischen 10 und 15 v. H. Nur die Lohnsätze sind örtlich stark abgestuft, namentlich sind bedeutende Unterschiede vorhanden zwischen den Löhnen in großen Städten und den Löhnen auf dem Lande. Einen bedeutenden Mehrbetrag können bei den heute herrschenden Verhältnissen die Anfuhrkosten von Baustoffen verursachen, wenn das Haus weitab von Verkehrswegen liegt. In der Baukostenberechnung muß solchen Umständen Rechnung getragen werden. Es ist aber sonst immer mit festen örtlichen Einheitssätzen zu rechnen. Bei dieser sicheren Bestimmbarkeit der Baukosten für das einfache, wohnfertige Haus empfiehlt es sich, die dafür auflaufenden Ausgaben (Posten 2) als die Baukosten im engeren Sinne zu betrachten, alle anderen, ihrer Natur nach schwankenden Kosten aber als Zuschläge zu bezeichnen.

Die Stetigkeit der Baukosten für das einfache Haus gestattet, sich bei der Planung so lange mit diesen Einheitssätzen zu behelfen, als die Baukosten noch nicht genau, d. h. auf der Grundlage der fertigen Bauzeichnungen, in gesonderter Aufstellung berechnet werden können. Die Einheitssätze geben dem Architekten das Geleit durch seine erste Entwurfsarbeit, für die natürlich die Kostenfrage die wichtigste Grundlage bildet. Sie beziehen sich entweder auf das Geviertmeter bebauter Fläche, oder auf das Kubikmeter umbauten Raumes. Die bebaute Fläche wird unter Zugrundelegung des Erdgeschoßplanes, ermittelt, wobei die genauen Ausmaße des Grundrisses bekannt sein müssen und alle An- und Ausbauten zu berücksichtigen sind. Die Berechnung des Rauminhaltes des Hauses ist etwas umständlicher und nötigt zu einigen besonderen Ausgleichungen. So würde es zum Beispiel unzutreffend sein, den Rauminhalt des leeren Dachbodens ebenso zu bewerten wie den Inhalt eines ausgebauten Geschosses. Man wählt meistens den Ausweg, aus dem Gesamtraum des Dachbodens nur den Inhalt der ausgebauten Zimmer auszuschneiden und in die Berechnung einzubeziehen. Eine andere Berechnungsart ist die, bei weitgehend ausgebautem Dachgeschoß zwei Drittel der Zimmerhöhe, bei nicht ausgebautem ein Drittel der Höhe bis zum Kehlbalken zu rechnen. Die Höhe des Kellergeschosses wird von der Kellersohle aus, bei nicht unterkellerten Teilen von den Grundmauervorsprüngen aus gemessen. Die Berechnungsart nach Geviertmetern bebauter Fläche hat den Vorzug der Einfachheit, die üblichen Einheitssätze können aber nur unter der Voraussetzung eines Hauses von einer bestimmten Geschoßzahl angewendet werden, sind also für ein Haus mit Erd- und Obergeschoß anders als für ein eingeschossiges, dreigeschossiges oder viergeschossiges Haus.

Bei dem üblichen zweigeschossigen Landhause mit ganzer Unterkellerung und Teilausbau des Dachgeschosses betrug der Einheitssatz für das Geviertmeter bebauter Fläche vor dem Kriege, je nach der Gegend, 180 bis 250 M. Die untere Grenze kam im allgemeinen für einfache ländliche Verhältnisse, die obere für die Vororte größerer Städte in Betracht. Wollte man nach Kubikmetern umbauten Raumes berechnen, so mußten für das Raummeter 18 bis 27 M. angesetzt werden. Während des Krieges sind überspannte Baupreise eingetreten, die sich nach dem Kriege sogar noch wesentlich erhöht haben. Ein nicht unbeträchtlicher Preisaufschlag wird dauernd bleiben, der sich in den ersten Friedensjahren im allgemeinen wohl nicht unter dem Doppelten bis Dreifachen des Friedenspreises bewegen wird. Die Verhältnisse sind augenblicklich ganz unübersichtlich. Es bleibt daher nichts übrig, als vorläufig noch mit den Friedenspreisen zu rechnen und die durch die jeweilige Preislage gegebenen Zuschläge einzusetzen. Im Sommer 1919 betrugen diese Zuschläge 300 bis 400 v. H. des Friedenspreises.

Die Einheitssätze gestatten auch dem Laien, sich von vornherein ein Bild darüber zu machen, mit welchen Kosten er seine schlummernden Wünsche verwirklichen kann. Nur darf er nicht den von Baulustigen so häufig begangenen Weg einschlagen, lediglich die Flächen der gewünschten Zimmer zusammenzuzählen. Auf diese Weise erreicht er einen viel zu geringen Flächenbetrag, denn er pflegt dabei nicht nur Flure, Treppenhäuser, Aborte und andere Nebenräume unberücksichtigt zu lassen, sondern vergißt auch den nicht kleinen Raumanteil zu berücksichtigen, den die äußeren und inneren Mauern einnehmen. Diese „Mauerstärken“ werden vom Laien überhaupt gern vernachlässigt, besonders auch dann, wenn er selbst Skizzen anfertigt. Will man auf dem Wege des Zusammenzählens der Zimmergrößen die bebaute Fläche ermitteln, so ist es nötig, zu der Summe noch mindestens einhalbmal so viel Fläche hinzuzurechnen, denn einen so bedeutenden Betrag machen die Mauerstärken, Flure und Treppenhäuser aus.

Mit Hilfe einer dieser beiden, richtig angewendeten Berechnungsarten ist es verhältnismäßig leicht, die Baukosten des einfachen, wohnfertigen Hauses von vornherein zu bestimmen. Wird eine gewisse Größe des Hauses gewünscht, so ergeben sich mit Sicherheit daraus auch die zu erwartenden Kosten.

Zu diesen Kosten müssen aber im Falle einer reicheren Behandlung des Baues die in den Posten 3 und 4 liegenden Zuschläge eingeführt werden. Zuschläge werden zum Beispiel beim Außenbau für Werkstein, für Bildhauerarbeit, für Kunstschmiedearbeit usw. gemacht. Für solche Arbeiten allgemeine Sätze von vornherein anzugeben, ist unmöglich. Selbstverständlich müssen dazu erst veranschlagungsfähige Einzelentwürfe vorliegen. Ganz unbestimmt muß auch eine Schätzung der Zuschläge für besseren inneren Ausbau ausfallen, solange ins einzelne gehende Entwürfe und Kostenanschläge hierfür nicht aufgestellt sind. Denn es handelt sich hier erst recht um ein Gebiet, für das es keine abgegrenzten Werie gibt. Die bessere architektonische Ausstattung eines Musikzimmers kann 1000 M. oder 30 000 M. kosten, alles hängt von dem Reichtum des Entwurfes, der Art der Baustoffe, dem Grade der künstlerischen Durchbildung ab. Noch unsicherer wird die Rechnung, wenn Wandmalereien, Bildhauerarbeiten, farbige Glasgemälde Anwendung finden sollen. Denn bei diesen Arbeiten spielt vor allem die Künstlervergütung eine Rolle, und diese kann, je nach der Stellung des Bildhauers oder Malers, sehr verschieden sein.

Es leuchtet also ein, daß bei Beurteilung der Baukosten eines Hauses die zusätzlichen Ausgaben für äußeren Architekturschmuck und reicheren inneren Ausbau als eine völlig wandelbare Größe betrachtet werden müssen. Sie sollten daher, wie gesagt, niemals in die eigentlichen Baukosten einbezogen, vielmehr immer gesondert behandelt werden; mit „Baukosten“ schlechthin sollten immer nur die Kosten für das einfache, wohnfertige Haus bezeichnet werden.

In einem sorgfältig durchgebildeten Hause werden Hausgerät, Teppiche, Vorhänge, Treppenläufer, Beleuchtungskörper, Tischdecken, Kleingerät meistens mit der allgemeinen Innenausstattung zusammen entworfen und angefertigt. Der im Alltagsleben häufigere Fall ist jedoch der, daß der bewegliche Hausrat aus der großstädtischen Mietswohnung oder aus dem alten Hause in das neue Haus übergeführt wird. Immerhin werden auch dann noch bei der Übersiedelung Ergänzungen der Teppiche, Vorhänge, Beleuchtungskörper, oft auch der Möbel nötig sein, die eine ganz unbestimmte, von den Umständen abhängende Ausgabe bedeuten. Es leuchtet daher ohne weiteres ein, daß auch .der Posten 4 eine außerordentlich schwankende Größe ist.

Eine weitgehende Verschiedenheit der Ausführung und Kosten für die demzufolge der Kosten ergibt sich auch bei Posten 5: Her- HjntsesUng deS richtung der Umgebung des Hauses. Hier kommen die Gartenanlage, die Umwehrung, etwaige Zufahrtstraßen, Waldabschläge und Neupflanzungen, ferner bei großen Häusern Nebengebäude, wie Pförtnerhaus, Ställe, Wagenschuppen, Kraftwagenhaus, Gärtnerhaus, Gewächshäuser, Eisschuppen, Boothaus, Badestelle usw. in Betracht. Bei der Gartenanlage liegen die allerverschiedensten Möglichkeiten vor, die zum Teil auch mit der Natur des Bauplatzes im Zusammenhang stehen. Wird etwa mit großen Erdbewegungen, Terrassenbildungen, Wandelgängen und Gartenhäüschen, mit Wasserbecken und künstlerischen Ausstattungsstücken gerechnet, so können die Kosten des Gartens sehr hoch werden. Je nach der Art des Grundstückes werden unter Umständen auch sehr kostspielige Zufahrtwege nötig. Die Umwehrung kann einfach oder aufwendig geschehen, ihre Kosten hängen zudem von der Ausdehnung der Grundstücksgrenzen ab und wachsen mit diesen manchmal zu großen Summen an. Selbstverständlich müssen alle etwaigen Nebengebäude je nach ihrer Art und Größe besonders berechnet und deren Baupreise den Gesamtkosten zugefügt werden. Alle diese Punkte bedürfen bei ihrer wirtschaftlichen Bedeutung einer sorgfältigen Prüfung von vornherein. Die unter Posten 5 fallenden Kosten sind zudem in hohem Maße abhängig von der Bodengestaltung, von der Art und Größe des Grundstückes, vom Geschmack und den Neigungen des Bauherrn. Über diesen Posten also mit Hilfe eines Einheitssatzes irgendeine Angabe zu machen, ist ganz unmöglich. Es kann aber hinzugefügt werden, daß der im Landhausbau erfahrene Architekt sehr wohl in der Lage ist, auch schon vor Beginn des Baues einen Kostenüberschlag aufzustellen, wenn er den Bauplatz gesehen und die Wünsche des Bauherrn kennen gelernt hat.

Schließlich kommen bei Posten 6: Gebühren und Abgaben in Betracht die üblichen Unkosten bei Erwerb eines Grundstückes, die Wegebeitragskosten an die Gemeinde (Anliegerbeiträge), die Gebühren für die baupolizeilichen Genehmigungen und Abnahmen, die Kosten für die Gas-, Wasser- und Elektrizitätsanschlüsse, die Entlohnung des Architekten. Die Gebühren bei Erwerb des Grundstückes, die ja, abgesehen von der Wertzuwachssteuer, gewöhnlich dem Käufer zufallen (Stempel,. Besitzwechselabgaben, Notarkosten usw.), pflegten bisher immerhin 4 bis 5 v. H. der Kaufsumme zu betragen. Ob sie durch die neue Steuergesetzgebung nicht ganz bedeutend höher werden, läßt sich noch nicht sagen. In jedem Falle muß genau festgestellt werden, ob Wegebeitragskosten an die Gemeinde zu zahlen sind (worüber im Abschnitt über den Bauplatz Näheres gesagt ist). Sie pflegen nicht unbeträchtlich zu sein, besonders wenn ein Grundstück an mehreren Seiten von öffentlichen Wegen umgeben ist. Auf 60 bis 100 M. für das laufende Meter Straßenanlage mußte schon vor dem Kriege gerechnet werden. Bei einem eingebauten Grundstücke, das etwa 25 m Straßenseite hat, macht der Betrag noch keine sehr hohe Summe aus; liegt das Grundstück aber an der Ecke und hat 100 m Straßenfront, so sprechen die Anliegerbeiträge bereits sehr stark mit. Die Gebühren für die Genehmigung des Baupolizeientwurfes, sowie für die Rohbau- und Gebrauchsabnahme, das Einmessen der Bauflucht durch den Landmesser, die Schornsteinabnahme, Nachtragsgenehmigungen und andere etwa in Frage kommenden behördlichen Maßnahmen treten hinzu. Sie fallen indessen nicht sehr ins Gewicht und sind bei einem kleineren und mittleren Hause mit einigen hundert Mark erledigt. Die Kosten für die Gas-, Wasser-, Elektrizitäts- und Entwässerungsanschlüsse entstehen dadurch, daß von den Straßenleitungen bis zum Hause Abzweige gelegt werden müssen, die meistens von den Versorgungsgesellschaften oder -behörden gegen Berechnung hergestellt werden. Liegt das Haus nahe an der Straße, so bleiben diese Kosten unbedeutend; sie wachsen zu ansehnlichen Beträgen an, wenn das Haus sehr weit in das Grundstück hineingerückt ist.

Uber die Vergütung für den Architekten bestehen feste, vom Verbände‘Deutscher Architekten- und Ingenieurvereine aufgestellte; auch durch das Gericht anerkannte Gebührensätze. Die Gebühren nehmen mit dem Grade des Ausbaues zu und sind gestaffelt nach der Höhe der Bausumme. Sie bewegen sich bei ganz einfachen Häusern zwischen 5 und 10 Prozent der Bausumme. Besserer innerer Ausbau pflegt nach höheren Sätzen berechnet zu werden. Zum Unterschiede von den Bezügen anderer Künstler, die von deren Rufe abhängig sind, zum Unterschied auch von den ebenfalls nach Berühmtheit des Auf-stellers stark aufsteigenden Ärzterechnungen, pflegen Architekten, auch wenn sie vielbeschäftigt sind, bei den Sätzen der Gebührenordnung zu verbleiben oder sie durch Sonderabkommen nur um ein geringes zu überschreiten. Diese Tatsache ist bei Baulustigen recht wenig bekannt, die landläufige Annahme geht dahin, daß vielgenannte Architekten Riesensummen forderten, eine Vorstellung, die von Mitbewerbern, namentlich kleineren Baumeistern und solchen Bauunternehmern, die lieber ohne die Überwachung eines Architekten mit dem Bauherrn arbeiten möchten, eifrig genährt zu werden pflegt.

Nach den bisherigen Darlegungen ist beim Bau eines Hauses hauptsächlich mit zwei großen Ausgaben zu rechnen, die zugleich die unbedingt nötigen Ausgaben sind: dem Preise des Grundstückes und den Kosten für das einfache, wohnfertige Haus. Es kommen dann unter Umständen Mehrkosten für Schmuck und besseren Ausbau, für die Ergänzung der Möbel, für die Herrichtung der Umgebung des Hauses, sowie Gebühren hinzu. Diese Summen sind schwankend und stehen der Mehrzahl nach im Belieben des Bauherrn. Wie verschieden sie sein können, zeigt die folgende Zusammenstellung der Kosten zweier in den Jahren vor dem Kriege ausgeführter Häuser von ungefähr gleichem Flächeninhalt (rund 225 qm).

In gewöhnlichen Fällen pflegen die Mehr- und Nebenausgaben nicht so beträchtlich zu sein, daß sie den einmal gefaßten Beschluß, zu bauen, wesentlich beeinflussen könnten. Immerhin tut der Bauherr gut, sich Posten für Posten dieser Kosten von vornherein klar zu machen. Der Bauplatz ist meistens schon gekauft, wenn der Architekt in Tätigkeit tritt. Dieser wird aber in der Lage sein, die Kosten für das einfache, wohnfertige Haus genau anzugeben. Äußerer Schmuck, besserer Innenausbau und die Möbelausgaben sind dann Gegenstand besonderer Beschlußfassung des Bauherrn. Die Herrichtung der Umgebung des Hauses kann mit knappen oder mit reichlichen Mitteln erfolgen, je nach der Art von Garten und Umwehrung. So können unter zuverlässiger Beratung alle zu erwartenden Kosten von vornherein geklärt und Enttäuschungen durchaus vermieden werden. Bedingung ist jedoch, daß der Bauherr bei seinen ursprünglichen Absichten bleibt und nicht während des Baues Änderungen und Erweiterungen wünscht, was freilich häufiger ist, als man annehmen sollte, ja beinahe die Regel bildet.

In den Abb. 1 bis 7 sind die Erdgeschoßgrundrisse von Häusern dargestellt, bei denen die Baukosten des einfachen wohnfertigen Hauses vor dem Kriege zwischen 5000 und 150 000 M. betragen haben. Die beiden ersten Häuser sind eingebaute (Reihen-)Häuser, das erste ein Arbeiterhaus kleinsten Umfanges, das zweite ein Beamtenhaus, die folgenden sind durchweg freistehende Häuser. Bei allen vorgeführten Beispielen ist das Erd- und Obergeschoß vollständig, das Dachgeschoß teilweise ausgebaut. Das Untergeschoß enthält bei Abb. 5 ausgebaute Räume, und zwar solche für eine Altertumssammlung. Die Ausgaben für besseren inneren Ausbau, Möbel und äußeren Schmuck sind bei allen Beispielen abgezogen, auch ist weder der Grundstückspreis, noch Garten und Umwehrung inbegriffen. Da die Häuser in verschiedenen Teilen Deutschlands ausgeführt sind, stehen die bebauten Flächen nicht in ganz genauem Verhältnis zur Bausumme, jedoch gibt die Zusammenstellung immerhin eine Vorstellung von dem mit zunehmender Größe des Hauses gleichmäßig fortschreitenden Anwachsen der Bausumme.

Hat sich der Bauherr ein Bild über die Kosten verschafft, so ist es für ihn nunmehr von Wichtigkeit, zu wissen, in welcher Weise die Geldausgabe während der Bauausführung vor sich geht. Der Architekt ist in der Lage, eine Übersicht darüber aufzustellen, welche Summen zu bestimmten Zeitpunkten fällig werden, der Bau herr kann also über deren Flüssigmachung seine Entschlüsse fassen. Es muß hier aber gleich bemerkt werden, daß die gesamte Bausumme aus eigenen Mitteln gar nicht bereitgestellt zu werden braucht. Viele Laien sind der Meinung, daß sie, wenn sie ein Haus von etwa 100 000 M. Anlagewert errichten wollen, zunächst diese 100 000 M. bar liegen haben müßten. Diese Ansicht bildet etwa den Gegenpol zu der im Bauspekulantentum herrschenden Ansicht, daß man mächtige Mietskasernen bauen könne, ohne persönlich einen Pfennig Geld zu besitzen. Man baut dann eben durchweg mit geborgtem Gelde. Wenn nun auch Beleihung und Baugeldverhältnisse für das Einzelwohnhaus nicht in dem Maße ausgebildet sind wie für das städtische Miethaus, so steht doch immerhin auch dem Bauherrn des Einfamilienhauses der Baugeldmarkt offen. Schon beim Ankauf des Grundstückes wird in der Regel als Anzahlung nur ein Drittel oder ein Viertel des Kaufpreises bar verlangt, der Rest bleibt als grundbuchlich eingetragenes Darlehen stehen. Während des Hausbaues lassen sich, wo Barmittel zur Bezahlung der Bauhandwerker nicht im vollen Umfang zur Verfügung stehen, Baugeldleihungen vornehmen, allerdings zu einem etwas höheren als dem üblichen Kapitalzinsfuß. Der Baugeldgeber verlangt meist, daß die etwa noch vorhandene Baustellenschuld abgestoßen und der Betrag zur Baugeldschuld geschlagen wird. Durch Baugeldleihung kann der Verkauf von Wertpapieren vermieden werden. Es handelt sich insofern nur um eine Zwischenmaßnahme, als nach Fertigstellung des Hauses sofort ein dauerndes eingetragenes Darlehen auf das ganze Anwesen aufgenommen werden kann. Auch hier sollte eine etwa noch vorhandene Grundstücksschuld vorher getilgt werden, weil es darauf ankommt, eine möglichst hohe erste Beleihung zu mäßigem Zinsfüße auf das gesamte Anwesen zu erlangen. Uber die mögliche Höhe einer solchen ersten Beleihung läßt sich bei den örtlichen Verschiedenheiten und bei den neueingetretenen Verhältnissen der unmäßig gesteigerten Baukosten eine bestimmte Angabe zurzeit nicht machen. Sparkassen gewährten früher 50 v. H. des durch die zuständigen Sachverständigen ermittelten Gesamtwertes, Versicherungsgesellschaften und Hypotheken pflegten, bei sonstiger Sicherheit des Geldnehmers, bis zu 60 v. H. des geschätzten Gesamtwertes zu beleihen.

Aus den geschilderten Verhältnissen geht hervor, daß bisher an barem Gelde auch beim Landhause kaum mehr als vier Zehntel bis die Hälfte des Anlagewertes nötig war. Häufig stößt man beim Bauherrn auf Widerstreben, eine Beleihung grundbuchlich eintragen zu lassen. Dieses Widerstreben ist aber ganz unberechtigt. Doppelt unverständlich würde es bei Kaufleuten sein, die ja aus ihrem Geld, wenn sie es ihrem Geschäfte zuführen, weit höheren Gewinn ziehen können, als der Zinsfuß der Grundbeleihung beträgt. Wenn ein Fabrikant auf ein Haus im Gesamtanlagewerte von 200 000 M. eine Schuld von 120 000 M. aufnimmt und diese mit 5 v. H. verzinst (der übliche Zinsfuß vor dem Kriege war geringer), so ist sofort ersichtlich, welchen Gewinn er dadurch erzielt, daß ihm diese 120 000 M. in seinem Geschäfte etwa 12 v. H. Zinsen eintragen. Er kann sich dadurch jährlich die beträchtliche Summe von 8400 M. gutschreiben.

Text aus dem Buch: Wie baue ich mein Haus? Author: Muthesius, Hermann.

Siehe auch:
Wie baue ich mein Haus? – Einleitung

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Wie baue ich mein Haus?